第一百二十九章:宏兴广场
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而且还有一个问题,在场还没人提到,那就是容积率的利用率。
国内商场有个通病,楼层越往上,人气越冷清,对于一步路都不想多走的国内顾客来说,去高楼层消费是有心理障碍的,一般从第三、四层开始,人气就会逐步冷清。
所以国内商场大部分都是六层以下,而六层楼对容积率的利用率太低,步行街同样如此。
如果只做商业街区,那文彦棋争取来的高达5的容积率,根本发挥不出来。
作为一名合格的地产商,如果不能把容积率充分利用上,把每一寸土地都尽可能的攥取最大价值,那就是巨大浪费。
所以,定位不仅要考虑回款周期,也得充分考虑到容积率。
王流左右权衡,心里有了主意,敲敲桌子,压下众人的议论,沉声道:
“意见我都听了,说的都不错,把项目做成综合体,这一点上都没意见,目前争论的焦点,都在具体做哪些业态上。”
众人纷纷点头。
王流继续道:“杨经理提的购物中心想法很不错,不过只能作为一种业态,不适合全面覆盖,一来市里市场有限,消化不了这么多铺位。
二来成本高,回款慢,财务压力太大。
三来……容积率的利用率太低,别忘了,一个项目能有多大账面价值,可都在实实在在的开发面积上,想把项目利益最大化,每一寸土地都该利用上。”
众人再度点头。
杨凯也深表认同:“王总说的对,是我没考虑充分。”
王流微微颔首,沉声道:“购物中心可以确定下来,规划一下,盖个大型商场就够了,剩下业态选择上,第一要考虑容积率,第二也要考虑财务压力,尽可能的缩短回款周期。
酒店和写字楼都可以安排上,眼下市场虽然趋近饱和,但随着将来市里经济持续发展,这块的需求也会持续提升,收益是有的。
另外还有最重要的一点,业态选择上,一定要加上公寓,论到回款速度,还是盖房子来的最实在,不用等盖好就能卖,能极大缓解我们的财务压力。
而且,这块我们也熟。”
“说的是。”
“利用商业区聚拢人气,再用公寓回款,正好能平衡财务压力,王总这个提议很好。”
众人纷纷点头。
王流环顾一眼众人,总结道:“既然没人反对,那就这么定了,这个项目总共做商场、酒店、写字楼和公寓四种业态。
定位敲定,接下来再讨论一下未来的销售问题吧,公寓不用说,肯定是要卖的,但是商场、酒店和写字楼,将来我们是自己持有,还是出售,或者租售结合?”
“卖了吧,这样最干脆。”
“对,光靠收租子,想收回成本得等到猴年马月,这么大笔资金压进去,万一将来资金链紧张,那风险就大了,还是直接卖了回款稳妥。”
“我同意出售。”
有人同意卖。
也有人想持有。
“我反对卖,盖完就卖,拿钱走人,那是住宅地产才干的事,我们现在干的是商业地产,得转变一下思想了。”
“我也不同意,刚才王总已经说了,可以利用公寓回款,资金上压力已经不大了,剩下的物业当然是自己持有最划算,回款周期虽然慢,但胜在持久,能形成稳定的现金流,这才是最重要的。”
“我也同意自己持有。”
两边争执不下,王志新跳出来打圆场:“说的都有道理,要不我们干脆租售结合吧,卖一部分,自己留一部分。”
王流瞥他一眼,淡淡道:“卖哪一部分,留哪一部分?如果只卖差的,有人来买吗?如果卖了好的,自己留下差的,那不是更亏?”
商业地产的投资回报形式有三种,第一,销售收入,直接卖掉,或者收租。
第二,后期经营管理收益。
第三,将来物业升值收益。
如果直接卖掉走人,回款速度是快了,但是这样也将损失后期经营管理,以及将来物业增值所带来的收益。
以即将腾飞的房价来说,损失的很可能还不是一星半点,尤其他这个项目位置还是在市中心,黄金地段,从升值潜力考虑,还是自己持有最划算。
打定主意,王流沉声道:“所以,租售结合不用考虑,整体卖掉也不划算,商业地产的价值不在销售,而是稳定且长远的经营收益和物业增值。
所以,这个项目我们将来自己持有,只租不卖。”
老板拍了板,其他人不再多言。
杨凯笑道:“定位和销售都定了,接下来我们想想给项目起个什么名字吧,试水商业地产,这是新的尝试,新的挑战,我个人建议,我们起一个全新的名字,如果干好了,以后可以当成品牌来打造。”
“我觉的还是直接用公司名称冠名比较好,投入这么大,我们肯定是要全力以赴,把项目干好干成的,等将来一炮而红,还能顺带着打响公司知名度,一举两得。”
“对,还是用公司名称比较好,眼下公司还是起步阶段,打造两个品牌,一来吃力,二来也没必要,我建议还是全力打造一个品牌为好。”
“对,我也赞同。”
这回意见比较统一。
王流听的也暗暗点头,市里市场还是小,公司以后想发展,必然要向全国扩张,这次试水商业地产,既是挑战,也是机遇,如果全力打造成一张名片,等以后扩张时,更容易提升公司知名度,这是多少广告费都换不来的。
扫了眼众人,王流笑道:“看来都比较支持用公司名字命名,那就这么定了,这个项目名称就叫……宏兴广场。”
“宏兴广场?”
“好名字,听着就很大气。”
“我支持!”
众人纷纷点头,表态支持。
前期规划一件件确定,会议接近尾声,王志新突然道:“规划都定了,接下来就该联系设计公司,出设计方案了,这块项目咱们找谁来设计?”
王流微微蹙眉,第一时间想到了张晓颖,然后又果断否定。
作为朋友,他可以适当照顾一下她,但是作为老板,他得对自己和公司负责,这么大的项目,上亿的投资,市里又寄予厚望,力求要他打造成地标性建筑,决定必须慎重。
泡妞和工作,他还是分的清轻重的。
“招标确定吧,给全国各大知名设计公司都发一封邀请函,邀请他们来竞标,择优选择设计方案。”
王志新点点头,顿了下又道:“南华设计院发吗?”
王流迟疑一下,淡淡道:“发吧。”
张晓颖就在南华设计院,不能照顾,但也用不着排除,真有实力,那就用设计来说话吧。
而且还有一个问题,在场还没人提到,那就是容积率的利用率。
国内商场有个通病,楼层越往上,人气越冷清,对于一步路都不想多走的国内顾客来说,去高楼层消费是有心理障碍的,一般从第三、四层开始,人气就会逐步冷清。
所以国内商场大部分都是六层以下,而六层楼对容积率的利用率太低,步行街同样如此。
如果只做商业街区,那文彦棋争取来的高达5的容积率,根本发挥不出来。
作为一名合格的地产商,如果不能把容积率充分利用上,把每一寸土地都尽可能的攥取最大价值,那就是巨大浪费。
所以,定位不仅要考虑回款周期,也得充分考虑到容积率。
王流左右权衡,心里有了主意,敲敲桌子,压下众人的议论,沉声道:
“意见我都听了,说的都不错,把项目做成综合体,这一点上都没意见,目前争论的焦点,都在具体做哪些业态上。”
众人纷纷点头。
王流继续道:“杨经理提的购物中心想法很不错,不过只能作为一种业态,不适合全面覆盖,一来市里市场有限,消化不了这么多铺位。
二来成本高,回款慢,财务压力太大。
三来……容积率的利用率太低,别忘了,一个项目能有多大账面价值,可都在实实在在的开发面积上,想把项目利益最大化,每一寸土地都该利用上。”
众人再度点头。
杨凯也深表认同:“王总说的对,是我没考虑充分。”
王流微微颔首,沉声道:“购物中心可以确定下来,规划一下,盖个大型商场就够了,剩下业态选择上,第一要考虑容积率,第二也要考虑财务压力,尽可能的缩短回款周期。
酒店和写字楼都可以安排上,眼下市场虽然趋近饱和,但随着将来市里经济持续发展,这块的需求也会持续提升,收益是有的。
另外还有最重要的一点,业态选择上,一定要加上公寓,论到回款速度,还是盖房子来的最实在,不用等盖好就能卖,能极大缓解我们的财务压力。
而且,这块我们也熟。”
“说的是。”
“利用商业区聚拢人气,再用公寓回款,正好能平衡财务压力,王总这个提议很好。”
众人纷纷点头。
王流环顾一眼众人,总结道:“既然没人反对,那就这么定了,这个项目总共做商场、酒店、写字楼和公寓四种业态。
定位敲定,接下来再讨论一下未来的销售问题吧,公寓不用说,肯定是要卖的,但是商场、酒店和写字楼,将来我们是自己持有,还是出售,或者租售结合?”
“卖了吧,这样最干脆。”
“对,光靠收租子,想收回成本得等到猴年马月,这么大笔资金压进去,万一将来资金链紧张,那风险就大了,还是直接卖了回款稳妥。”
“我同意出售。”
有人同意卖。
也有人想持有。
“我反对卖,盖完就卖,拿钱走人,那是住宅地产才干的事,我们现在干的是商业地产,得转变一下思想了。”
“我也不同意,刚才王总已经说了,可以利用公寓回款,资金上压力已经不大了,剩下的物业当然是自己持有最划算,回款周期虽然慢,但胜在持久,能形成稳定的现金流,这才是最重要的。”
“我也同意自己持有。”
两边争执不下,王志新跳出来打圆场:“说的都有道理,要不我们干脆租售结合吧,卖一部分,自己留一部分。”
王流瞥他一眼,淡淡道:“卖哪一部分,留哪一部分?如果只卖差的,有人来买吗?如果卖了好的,自己留下差的,那不是更亏?”
商业地产的投资回报形式有三种,第一,销售收入,直接卖掉,或者收租。
第二,后期经营管理收益。
第三,将来物业升值收益。
如果直接卖掉走人,回款速度是快了,但是这样也将损失后期经营管理,以及将来物业增值所带来的收益。
以即将腾飞的房价来说,损失的很可能还不是一星半点,尤其他这个项目位置还是在市中心,黄金地段,从升值潜力考虑,还是自己持有最划算。
打定主意,王流沉声道:“所以,租售结合不用考虑,整体卖掉也不划算,商业地产的价值不在销售,而是稳定且长远的经营收益和物业增值。
所以,这个项目我们将来自己持有,只租不卖。”
老板拍了板,其他人不再多言。
杨凯笑道:“定位和销售都定了,接下来我们想想给项目起个什么名字吧,试水商业地产,这是新的尝试,新的挑战,我个人建议,我们起一个全新的名字,如果干好了,以后可以当成品牌来打造。”
“我觉的还是直接用公司名称冠名比较好,投入这么大,我们肯定是要全力以赴,把项目干好干成的,等将来一炮而红,还能顺带着打响公司知名度,一举两得。”
“对,还是用公司名称比较好,眼下公司还是起步阶段,打造两个品牌,一来吃力,二来也没必要,我建议还是全力打造一个品牌为好。”
“对,我也赞同。”
这回意见比较统一。
王流听的也暗暗点头,市里市场还是小,公司以后想发展,必然要向全国扩张,这次试水商业地产,既是挑战,也是机遇,如果全力打造成一张名片,等以后扩张时,更容易提升公司知名度,这是多少广告费都换不来的。
扫了眼众人,王流笑道:“看来都比较支持用公司名字命名,那就这么定了,这个项目名称就叫……宏兴广场。”
“宏兴广场?”
“好名字,听着就很大气。”
“我支持!”
众人纷纷点头,表态支持。
前期规划一件件确定,会议接近尾声,王志新突然道:“规划都定了,接下来就该联系设计公司,出设计方案了,这块项目咱们找谁来设计?”
王流微微蹙眉,第一时间想到了张晓颖,然后又果断否定。
作为朋友,他可以适当照顾一下她,但是作为老板,他得对自己和公司负责,这么大的项目,上亿的投资,市里又寄予厚望,力求要他打造成地标性建筑,决定必须慎重。
泡妞和工作,他还是分的清轻重的。
“招标确定吧,给全国各大知名设计公司都发一封邀请函,邀请他们来竞标,择优选择设计方案。”
王志新点点头,顿了下又道:“南华设计院发吗?”
王流迟疑一下,淡淡道:“发吧。”
张晓颖就在南华设计院,不能照顾,但也用不着排除,真有实力,那就用设计来说话吧。